牛市配资城市更新：空间、产业与资本的深层重构

　　新华社北京8月4日电中国经济信息社刊发的《中经社信号|城市更新：空间、产业与资本的深层重构》报道称，今年9月，哈尔滨工业大学将迎来第一批“城市更新”专业学生。“城市更新”成为高校新设专业，是社会经济发展新情况新趋势在高校教育的映射，也体现城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

　　高校学科设置和产业发展密切相关。从改革开放初期的“土木工程热”，到新世纪以来的“计算机科学潮”。学科设置的变化，呼应着产业对人才的需求，也折射着经济结构的转换。

　　高校设立“城市更新”专业，是适应我国经济从高速增长向高质量发展转变的需要。从宏观视野看，城市更新将是未来经济发展的一大主线。当前，我国城镇化率已突破67%，城市发展从大拆大建、新城建设，转向激活一个老空间、修复一套旧系统、重塑一片旧街区等精细化工程。城市更新专业培养的既不是传统“盖房子的人”，也不是“会修房子的人”，而是具备统筹规划、建筑、数据、材料、运维等交叉学科知识的人，是能够平衡技术可行性与经济合理性、驾驭复杂系统工程的综合型人才。

　　城市更新也体现出人们对美好生活的向往。经济发展步入高质量阶段，人们追求更加舒适、有品质的生活环境。“十五五”期间，50万套（间）危旧房、11.5万个城镇老旧小区、1500个老旧街区和厂区将进行改造。《城市更新“十五五”规划》明确，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。

　　可以说，城市更新是经济发展动能转换的体现。作为开发方式转型的重要依托，城市更新以存量空间为基底撬动全产业链升级，打破房地产高杠杆扩张的老路，以万亿规模打造经济增长新引擎；作为人居环境改善的关键路径，城市更新让老旧小区居民改善居住环境、提升生活品质、实现居住业态焕新；作为新旧动能转换的重要载体，城市更新以精细化运营激活存量资产价值，在存量空间里开辟高质量发展新赛道。

　　据业内测算，“十五五”期间城市更新至少可以完成投资15万亿元，涵盖老旧小区改造、城中村及危旧房改造、城市地下管网建设改造、历史文化街区保护利用等领域。在城市更新产业链前端，咨询设计赛道突破单一图纸边界，向城市体检、存量测绘、产业策划延伸。上海老码头、广州永庆坊、重庆十八梯——每一个历史片区改造项目背后，都是知识密集型企业的发力点。在产业链中端，工程改造赛道构成刚需底盘。“十五五”期间，计划城中村改造约4000个、城市地下管网建设改造77万公里。其中，仅地下管网一项，便可拉动投资超5万亿元。电梯新装加装、装配式装修、智慧管材、绿色建材等产业链上的企业将迎来确定性机遇。在产业链后端，长效运营赛道颠覆传统开发逻辑。改造后的历史街区、老旧厂房不再一改了之，而是通过文创招商、长租托管转化为长期现金流。

　　资本的目光，正在向这片蓝海汇聚。不同于此前对房地产企业快速扩张的偏好，如今的资本市场更注重考量企业的智能化、绿色化、低碳化转型程度。融资模式全面转向“项目信用”——金融机构以单个项目为独立评估单元，依靠资产抵押与资金封闭监管控制风险，倒逼房企回归经营本身，算好“项目账”。公募REITs的扩围，让产业园、保障性租赁住房等存量资产有了融资新渠道。产业园区REITs被业内人士称为串联产业空间、资本市场、科技创新的纽带。资产管理、街区运维等专业岗位需求逐年攀升。

　　当然，城市更新这一新课题也面临不少新挑战。城市更新项目投入大、回报周期长、市场化融资难，还需解决规划、运营、治理等多重难题。有学者提出，城市更新需要从传统意义上的“土地资本驱动的空间生产”转向“社会资本驱动的社区建设”，企业必须沉下心打磨运营能力，在长期价值经营中逐步获取收益。整个行业需要进行发展逻辑的深度重塑，这也需要从政策端、资金端、项目运营端给予城市更新项目更大力度的支持。

　　过去，我们用钢筋水泥搭建起城市骨架；未来，我们需要用智慧和耐心更新城市肌理。这不仅是物理空间的改造，更是发展模式的转型、治理能力的升级和发展逻辑的重构。放眼全国，京津冀老工业厂区焕新、长三角历史文化街区保护升级、珠三角存量资产盘活与产业空间腾挪并进，无不昭示着城市更新市场正释放巨大潜力。对于产业链上的企业来讲，更需要找准切口、精心布局，在城市更新这道“必答题”中抓住机遇。（记者高婷）